scheidungsträger. Unsere Projektleiter und Bautreu

"Denken in Szenarien ist für
strategische Immobilienentscheide
von zentraler Bedeutung"
Simon Meier ist seit 2011 bei der Markstein AG im Portfoliomanagement tätig und wird ab
1. Januar 2018 diesen Dienstleistungsbereich übernehmen. Der eidg. dipl. Wirtschaftsprüfer mit Masterabschluss im Immobilienmanagement IFZ betreut mit seinem Team im Auftrag von institutionellen und privaten Immobilieninvestoren Portfolios mit Assets im Wert von über CHF 1.5 Milliarden. Die unterschiedlichen Strategien der Auftrag geber und Eigentümer fordern sein Team täglich aufs Neue.
portfoliomanagement
Text: Markstein AG
Bilder: Peter Fischli
Herr Meier, wie sieht Ihre Tätigkeit heute aus,
Auf wessen Datenbasis beruhen Ihre Analysen?
und was erwartet Sie ab dem 1. Januar 2018 als
Die Immobilien-Marktdaten beziehen wir von Wüest neuer Bereichsleiter Portfoliomanagement?
Partner AG. Mithilfe dieser Fakten können wir die
Seit über sechs Jahren bin ich innerhalb unseres Be- Positionierung unserer Liegenschaften im jeweiligen reiches "Portfoliomanagement" tätig, wo wir für insregionalen Markt abschätzen sowie die zukünftigen titutionelle Investoren sowie private Eigentümer als
Marktchancen und -risiken evaluieren. Von den Bewirt- Immobilien Asset- und Portfoliomanager tätig sind. Geschaftungsfirmen beziehen wir jeweils monatlich auwisse Mandate betreuen wir umfassend d. h . inklusive tomatisiert die aktuellen Mieter- und Finanzdaten auf gesamte Geschäftsführung, Finanz- und Steuerwesen,
Stufe Mietobjekt, welche in unser Portfoliomanage- Zur Person wo wir direkt an den jeweiligen Verwaltungsrat oder an ment-System "reamis" fliessen. Diese Informationen
Simon Meier ist seit 20 11 die Eigentümer rapportieren. Aufgrund von Marktverermöglichen es uns, das Portfolio aktiv und zeitnah a ls Portfoliomanager und änderungen haben die wirtschaftlichen Themenfelder zu steuern, Potenziale zu lokalisieren sowie Problem- Mitglied der Geschäftsleitung innerhalb des Immobilienbereiches in kürzerer Verganfelder wie zum Beispiel zunehmende Mieterfluktuatibei der Markstein AG tätig.
Der eidg. dipl. Wirtschaftsgenheit an Gewicht gewonnen. Dieses Bedürfnis kann onen oder Budgetabweichungen zu identifizieren und prüfer mit Ma sterabschluss ich mit meiner Berufserfahrung und meinem Knowdaraus die notwenigen Massnahmen abzuleiten. Aus im Im mobilienmanagement how im Bereich Wirtschaft und Finanzen bestens abdem "reamis" generieren wir zudem die notwendigen
IFZ übernimmt ab 1. Januar decken. Frau Jutta Mauderli, die unseren Bereich bis
Performance-Auswertungen und Analysen für die Ent- 2018 die Leitung des Beanhin geführt hat, wird sich zukünftig auf die Rolle als scheidungsträger. Unsere Projektleiter und Bautreureichs Portfoliomanagement.
Aufgrund seiner Geschäfts- Geschäftsführerin der Logis Suisse AG konzentriehänder innerhalb der Markstein verfügen zudem über leitungs - und Vorstandsmanren. Für die übrigen Mandate sowie für unser Team eine breite Datenbasis hinsichtlich Neubau- und Saniedate verfügt er über einen werde ich ab dem 1. Januar 2018 die Verantwortung rungskosten pro Baugruppe, welche uns als Referenzvielseitigen Erfahrungsschatz übernehmen, worauf ich mich sehr freue. Wir sind ein grössen dienen. sowie über ein breites Branfunktionierendes interdisziplinäres Gespann, welches chenwissen. es ermöglicht, technische und ökonomische Immobilienthemen ganzheitlich zu behandeln und dadurch
Wir sind ein eingespieltes einen spürbaren Mehrwert für unsere Auftraggeber zu erzielen. Gemeinsam arbeiten wir an der Optimierung interdisziplinäres Team mit und Weiterentwicklung der Portfolios und leisten dadurch einen positiven Beitrag zugunsten unserer Aufbreitem Fachwissen in Bau, traggeber.
Entwicklung, Ökonomie,
Was ist genau unter dem Begriff
Finanzen, Bewirtschaftung
"Portfoliomanagement" zu verstehen?
Das Aufgabenspektrum des Portfoliomanagers ist und Facility-Management. vielseitig. Es umfasst primär die Definition und Umsetzung der übergeordneten Gesellschafts- oder Portfoliostrategien, welche sich zwischen Investorengrup- Wie decken Sie diese unterschiedlichsten pen stark unterscheiden können. Danach richten wir
Aufgaben mit Ihrem Team ab?
sämtliche strategischen und operativen Entscheide
Jedes unserer Teammitglieder besetzt aufgrund der während des gesamten Lebenszyklusses der Immojeweiligen Ausbildung und Berufserfahrung eine spebilien. Die ersten wichtigen Weichen stellen wir, wenn zifische Fachrichtung, welche für eine ganzheitliche wir einen Kauf oder Bauentscheid fällen. Während der
Führung von Immobiliengesellschaften/-portfolios
Nutzungsphase sind Mietzins und Unterhaltsstrategie notwendig ist. Mit einem breiten Fachwissen in den massgebend, und am Ende des Lebenszyklusses sind
Immobilien-Bereichen Bau, Entwicklung, Ökonomie, die Ausstiegs- oder Neupositionierungsszenarien ent- Finanzen, Bewirtschaftung und Facility-Management scheidend für den zukünftigen Wertbeitrag. Neben der sind bei uns sämtliche relevanten Disziplinen verfüg- Situation auf dem Mietermarkt unter Berücksichtigung bar. Dies garantiert eine umfassende und weitsichtige der Bautätigkeit können auch Finanzierungs und Steu- Behandlung der Aufgabenstellungen in den verschieerthemen grossen Einfluss auf Entscheidungen haben. denen Portfolios. In der Ausführungsphase bei Sanierungen oder Neubauten greifen wir regelmässig auf die
Projektleiter innerhalb der Markstein zurück, welche den gesamten Bauprozess aus Sicht des Bauherrn hinsichtlich Qualität, Kosten und Termine sicherstellen.
die immobiliendienstleister 2017_ 21
portfoliomanagement
Vor wenigen Wochen wurde die ImmoVision2 AG
Finanzierungsvolumen hilft uns, attraktive Konditionen gegründet - wie charakterisiert sich dieses zu erwirken. Der Fremdkapital-Leverage beträgt maxi- Anlagegefäss?
mal 66%.
Diese Private-Equity-Anlagegesellschaft investiert in ertragsstarke Deutschschweizer Renditeliegenschaften.
Wir gründeten diese Gesellschaft mit einem Aktienka- Aufgrund der aktuellen pital von CHF 10 Mio. Als Eigenkapitalgeber sind Perso- Leerstandsentwicklung nen mit Schweizer Wohnsitz sowie juristische Personen ab einem Engagement von CHF 50 000 zugelassen. wird ein vorausschauendes
Nach der Investmentphase beabsichtigen wir eine Dividendenausschüttung der überschüssigen Erträge an
Portfolio- und Assetdie Aktionäre. Langfristig soll das Immobilien-Anlagevermögen gegen CHF 200 Mio. betragen. Interessierte management an Bedeutung
Aktionäre sind nach wie vor gerne willkommen. gewinnen.
Vor 10 Jahren lancierten wir das Vorgängerprodukt
ImmoVision1 AG, welches im Gegensatz zur Immo- Ab welcher Portfoliogrösse zahlt sich die
Vision2 AG die Erträge vollumfänglich thesauriert und
Dienstleistung eines Portfoliomanagers aus?
mit CHF 0.5 Mio. eine höhere Einstiegshürde für die
Wir unterstützen auch Immobilieneigentümer in The- Aktionäre verkörpert. Die rund 25 Aktionäre treffen men, die nur einzelne Renditeliegenschaften besitsich jährlich an der Generalversammlung, wo sie über zen. Unsere Leistung beschränkt sich in diesem Falle den aktuellen Geschäftsverlauf informiert werden und auf eine themenspezifische Beratung. Damit sich ein freuten sich in der Vergangenheit über eine jährliche umfassendes Asset- und Portfoliomanagement lohnt,
Aktienwertsteigerung von über 5 Prozent. Sie schätsollte das Portfolio mindestens ein Asset von CHF 80 zen einerseits das transparente und für sie greifbare
Mio. aufweisen. Dank der hohen Anzahl Liegenschaf- Immobilieninvestment, das professionelle Manageten, die wir managen sowie vielseitigen Partnerschafment sowie den persönlichen Bezug zu der Geschäftsten, die wir pflegen, besteht ein grosses Synergiepoleitung sowie zu den übrigen Aktionären. tenzial, welches wir zugunsten aller Auftraggeber nutzen können. Mit dem Umgang von potenziellen Inte- Wie werden dabei die Aktienpreise festgelegt?
ressenskonflikten sind wir ebenfalls geübt - hier haben
Ein namhaftes Bewertungsinstitut unterzieht unser wir uns strenge Richtlinien auferlegt, damit alle unsere
Portfolio einer halbjährlichen DCF-Bewertung. Jene
Auftraggeber konsequent gleich behandelt werden.
Werte sind relevant für die Festlegung des Aktienpreises (innerer Wert). Die Aktientransfers basieren
Welche Herausforderungen erwarten Sie in auf diesen Werten. Für die Einkommens- resp. Vermönächster Zeit auf dem Immobilienmarkt?
Werden genssteuern ist die Dividendenausschüttung resp. der sich der Wettbewerb und der Konkurrenzdruck
Steuerwert - welcher üblicherweise signifikant unter verschärfen?
dem inneren Wert liegt - relevant. Dieser steuerliche
Der Anlagenotstand ist auf dem Immobilien-Transakti- Vorteil ist für die Aktionäre von grosser Bedeutung. onsmarkt weiterhin ausgesprochen stark spürbar. Die
Negativzinsen haben einerseits neue Investoren ange- Auf der Fremdkapitalseite finanzieren wir uns durch zogen, andererseits verstärken Vorsorgeinstitutionen
Hypothekarkredite von Schweizer Banken, dabei setihr Immobilienengagement. Infolge der ungebrochenen zen wir auf die langfristigen Beziehungen zu Kantonal- Bautätigkeit hat sich ein Vermietermarkt in den verganund Regionalbanken. Das insgesamt sehr beachtliche genen Jahren zu einem Mietermarkt gewandelt. Die
Mieter haben heutzutage beinahe überall eine breite
Auswahl an Wohnungen. Dieses Überangebot macht
Portfoliomanagement-Team sich seit einiger Zeit in den Leerstandsentwicklungen der Markstein AG (v.l.n.r.):
Simon Meier, bemerkbar. Aufgrund dessen wird ein vorausschauen- Marianne Dutli Derron, des Portfolio- und Assetmanagement in Zukunft wei- Jutta Mauderli, ter an Wichtigkeit gewinnen, da klare Strategien und
Daniel Senn eine umfassende Langfristplanung - in einer Zeit, wo die Renditen unter Druck geraten - für die Investoren und Eigentümer zum entscheidenden Erfolgsfaktor werden.
22_die immobiliendienstleister 2018
portfoliomanagement
Text: Simon Meier, Markstein AG
Bilder / Visualisierungen: zVg
Firmenportrait
Die Markstein AG ist ein etabliertes Dienstleistungs- Portfolios im Wert von über unternehmen der Immobilienbranche und unterstützt private, institutionelle sowie
1.5 Milliarde Franken öffentlich-rechtliche Kunden aktiv auf dem Weg zu ihrem
Nebst zahlreichen Aufträgen von privaten Immobilieneigentümern und Vorsorgeeinrichtungen
Erfolg. Die breite Angebotsbetreibt Markstein ihr Portfoliomanagement seit über 10 Jahren für einen breiten Kunden- palette umfasst die Bereiche stamm. So individuell wie die Bedürfnisse der Anleger sind auch die Strategien und Gestaltung
Investment, Verkauf von der Immobilienportfolios. Dies zeigt ein kleiner Auszug der Mandate:
Eigenheim/Erstvermietungen,
Projektmanagement sowie
Portfoliomanagement und deckt somit den gesamten Lebenszyklus einer Liegenschaft ab. Die Markstein steht für höchste Wohn- und Lebensqualität ein. Dabei bewahrt sie sich ihre unternehmerische Freiheit und verzichtet bewusst auf Maximierung zugunsten einer nachhaltigen
Entwicklung. Das Unternehmen mit Standorten in
Baden und Zürich wurde 2002 gegründet und beschäftigt rund 30 bestens ausgebildete und überdurchschnittlich engagierte Mitarbeitende.
Weitere Informationen unter www.markstein.ch.
Wohnüberbauungen in
1 Oberentfelden,
1
2 Pratteln und 3 Stans
Logis Suisse AG
FAKTEN
Gemeinwohlorientierte Immobiliengesellschaft mit
ZUR LOGIS SUISSE AG
Wachstumsstrategie. Ziel ist ein attraktives Wohn-
Mietobjekte angebot für eine breite Bevölkerungsschicht aller ca. 2'700 Wohnungen,
Einkommensklassen. ca. 3'000 Nebenobjekte
Die Markstein AG ist seit 2004 mit der operativen
Projektentwicklungen /
Geschäftsleitung sowie dem Asset- und Portfolio- Neubauten
2 ca. CHF 700 Mio. management der Logis Suisse AG beauftragt. Neben der Betreuung und Entwicklung des Liegenschaften- Liegenschaften
(Anlagewert)
Portfolios vertritt Markstein die Gesellschaft auch ca. CHF 800 Mio. nach aussen und führt alle einschlägigen Arbeiten der
Ertrag aus Vermietung
Geschäftsführung durch. Dies beinhaltet Finanzen und ca. CHF 45 Mio. p.a.
Controlling, Marketing sowie Betreuung der Aktionäre.
Aktienkapital 83.8 Mio.
Web www.logis.ch
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Wohnüberbauungen in
ImmoVision1 AG
4 Kleindöttingen,
Private -E quity -I mmobiliengesellschaft für Anleger,
5 Villmergen und 6 Flaach die eine individuelle und steueroptimierte Kapital- anlage in Renditeliegenschaften mit hoher Sicher- heit, Transparenz und Stabilität schätzen.
Seit 2005 führt die Markstein AG die ImmoVision1
AG, die sich an langfristig orientierte Anleger richtet.
Markstein ist verantwortlich für die ordnungsgemässe
Abwicklung der Geschäfte. Neben der operativen und finanziellen Geschäftsführung sind wir Ansprechpartner für die externen Immobilienverwaltungen sowie die
Behörden, Lieferanten, Banken und Aktionäre. Strategisches Ziel ist es, das Portfolio durch Neubauten und
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Liegenschaftskäufe renditeoptimiert auszubauen. Ak - FAKTEN tienkapital-Beteiligungen sind ab CHF 500'000 möglich.
ZUR IMMOVISION1 AG
Mietobjekte ca. 370 Wohnungen
Neubauten ca. CHF 15 Mio.
Liegenschaften
(Anlagewert) ca. CHF 140 Mio.
Ertrag aus Vermietung ca. CHF 6.8 Mio. p.a.
Aktienkapital CHF 20.1 Mio.
Durchschnittliche
Aktienperformance ca. 6% p.a. seit Gründung
Web www.immovision1.ch
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ImmoVision2 AG
FAKTEN
Private -E quity -I mmobiliengesellschaft für langfris-
ZUR IMMOVISION2 AG tig orientierte Investoren, die den Einstieg in Immo-
Portfoliozielgrösse bilienanlagen suchen.
CHF 200 Mio.
Aufgrund der Nachfrage initiierte Markstein AG nach
Aktienkapital aktuell über zehn Jahren seit der Gründung der ImmoVision1 AG
CHF 10 Mio. das Folge-Anlagegefäss. Die ImmoVision2 AG richtet
Web sich an Anleger, die keinen ausreichenden Zugang zu www.immovision2.ch
Immobilien haben und zum inneren Wert in ein diversifiziertes Immobiliengefäss investieren möchten. Aktienkapital-Beteiligungen sind bereits ab CHF 50'000 möglich. Die Markstein AG ist mit der operativen Geschäftsführung der Gesellschaft sowie mit dem Portfolio- und Assetmanagement beauftragt. Dazu gehört die
Überwachung und Betreuung der finanziellen und steuerlichen Angelegenheiten der Gesellschaft, die Führung der administrativen und technischen Liegenschaftsverwaltungen sowie die Aufbereitung und Durchführung von Sanierungs- und Investitionsentscheidungen.
Im Juli 2017 gegründetes Anlagegefäss ImmoVision2 AG
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