Nouvelle réglementation légale sur les défauts de construction : Ce que les propriétaires et maîtres d'ouvrage doivent savoir maintenant - Qualicasa

À propos de cette offre

Le 1er janvier 2026, une modification importante du droit des contrats de construction entrera en vigueur en Suisse, renforçant les droits des maîtres d'ouvrage et des acheteurs immobiliers en cas de défauts de construction. Cette réforme répond à la problématique croissante des défauts de construction et aux coûts qui y sont associés.

Défauts de construction : un problème croissant

Les défauts de construction représentent un problème économique considérable en Suisse. Selon une étude de l'ETH Zurich commandée par l'Association suisse des entrepreneurs, ils engendrent chaque année des coûts d'environ 1,6 milliard de francs, soit environ 8 % des investissements dans la construction en hauteur. Les défauts les plus fréquents concernent l'étanchéité de l'enveloppe du bâtiment, notamment les murs extérieurs, les balcons et les structures de toiture, ainsi que l'isolation thermique insuffisante et les installations techniques défectueuses.

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Causes de l'augmentation des défauts de construction

Plusieurs évolutions structurelles contribuent à l'augmentation sensible du nombre et de la gravité des défauts de construction ces dernières années, et cette tendance devrait probablement se poursuivre :

• Pénurie de main-d'œuvre qualifiée : Selon les prévisions, environ 5 600 professionnels manqueront dans le secteur de la construction d'ici 2040 – ce qui correspond à environ 16,6 % des besoins futurs en personnel (source : ingbp.ch, smartconext-bau.ch). La perte de personnel expérimenté met en danger la qualité d'exécution.
• Pression sur les délais et les coûts : Des plannings serrés et des budgets stricts obligent à réaliser les projets de construction de plus en plus rapidement et à moindre coût – souvent au détriment du soin apporté.
• Réglementations de construction plus complexes : La multitude de nouvelles exigences légales – notamment en matière d'efficacité énergétique ou de protection incendie – augmente considérablement les exigences en matière de planification et de mise en œuvre.
• Contrôles qualité insuffisants : De nombreux chantiers manquent encore de mécanismes de contrôle systématiques et indépendants pour détecter et prévenir les défauts à un stade précoce (source : baumangel.ch, bauszene.ch).

Particulièrement alarmant : environ 60 % des défauts surviennent lors de la phase d'exécution, tandis qu'environ 20 % sont dus à la planification et 6 % à des erreurs de direction des travaux (source : baumangel.ch).

Nouvelle réglementation légale à partir de 2026

L'augmentation du nombre et des coûts élevés des défauts de construction a incité le législateur à agir. Après plus de trois ans de discussions politiques intensives, des modifications du Code des obligations ont été adoptées le 20 décembre 2024, qui entreront en vigueur le 1er janvier 2026.

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Les principales modifications en résumé :

Délai de réclamation prolongé : Le délai pour signaler un défaut lors de l'achat d'un bien-fonds ou d'une œuvre immobilière est désormais de 60 jours à compter de la réception ou de la découverte et ne peut être réduit.

Droit impératif de rectification : Le droit gratuit de rectification des défauts de construction ne peut plus être exclu contractuellement.

Champ d'application élargi : Le droit de rectification s'applique également en cas d'achat d'un terrain avec une construction à édifier ou une construction ayant été édifiée moins de deux ans avant la vente.

Délai de prescription inaltérable : Le délai de prescription de 5 ans ne peut être modifié au détriment de l'acheteur ou du maître d'ouvrage.

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Qu'est-ce que cela signifie pour les propriétaires ?

Pour les propriétaires et maîtres d'ouvrage, ces modifications signifient une protection juridique renforcée. Ils disposent de plus de temps pour détecter et faire valoir les défauts, et peuvent compter sur un droit indispensable à la rectification. Toutefois, cela exige également une attention et un soin accrus lors de la réception des travaux et du suivi du processus de construction.

La nouvelle règle selon laquelle le délai de réclamation de 60 jours s'applique également aux défauts apparents pourrait susciter des discussions en pratique. La question se pose de savoir comment la charge de la preuve sera organisée, notamment pour les défauts qui ne deviennent visibles qu'après la réception. Une réception professionnelle, détaillée et précisément consignée reste donc d'une importance capitale.

SIA 118 : besoin d'adaptation ?

La norme SIA 118, souvent utilisée comme base contractuelle dans le secteur de la construction, prévoit actuellement un délai de réclamation de deux ans pour les défauts apparents. Avec la nouvelle réglementation légale qui prévoit un délai de 60 jours, des divergences entre la loi et la norme pourraient apparaître. Il reste à voir si et dans quelle mesure des adaptations de la SIA 118 seront effectuées pour harmoniser avec le nouveau Code des obligations.

Comment Qualicasa peut-elle aider ?

Qualicasa soutient les propriétaires avec des services complets d'assurance qualité de la construction et veille à ce que les défauts de construction soient détectés et évités à un stade précoce. Grâce à des contrôles de construction indépendants, un accompagnement professionnel lors de la réception ainsi qu'à des conseils solides et pratiques, nous garantissons que les projets de construction sont réalisés techniquement sans défaut et que les intérêts des maîtres d'ouvrage sont toujours préservés.

Les nouveautés légales concernant la réception et les droits relatifs aux défauts offrent aujourd'hui une meilleure protection aux propriétaires – mais ne remplacent pas un contrôle qualité rigoureux sur site. Notre expérience montre que seule une inspection systématique et indépendante des ouvrages permet d'éviter les incertitudes et de prévenir efficacement les litiges ultérieurs.

Qualicasa apporte clarté, sécurité et confiance – du premier coup de pelle à la remise des clés. Ainsi, les propriétaires s'assurent que leur projet de construction respecte les normes en vigueur, reste durablement de valeur et ne comporte pas de risques cachés. Qui mise sur la qualité, fait confiance à l'expertise de Qualicasa.

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